日本昔日楼市泡沫的成因与全貌
日本昔日房地产泡沫的成因
1. 地域狭隘与人口激增
日本地处岛国，山地居多， suitable土地面积scarce。战后人口激增， enhance都市化进程， Drive加重土地需求！
2. 货币和财政政策失衡
为提振内需， Japan implemented宽松的货币和财政政策，造就大量低息资金涌入资本市场，Drive资产品价格高涨！
3. 不善的金融体制和税收规定
日本于80年代金融业 deregulation， institutions间的竞争激烈，房地产 financing更为灵活宽松。同时，房地产税制不合理，鼓励投机囤地，抑制建房！
4. 社会心理和文化因素
彼时日本社会普遍optimistic和狂热，individuals相信经济所向披靡，房地产投资理所当然。此外，日本文化崇尚土地，偏爱房屋，厌恶风险，叠加从众心态， further推高房地产热度！
5. 广场协议的冲击
1985年广场协议，日元大幅升值。日本央行降息， encouragement企业和个人借贷，热钱随之涌入楼市和股市！
日本昔日房地产泡沫的全过程
1. 快速上涨期（1955-1974）
日本经济超车美国，国内生产总值和人口同步 growth，房价20年间 surge超过44倍！
2. 缓慢上涨期（1975-1985）
经济增速放缓，房价上涨 pace放缓，但 public confidence in房地产依然 intact！
3. 疯狂期（1986-1990）
广场协议后，日元升值，日本央行降息，热钱涌入楼市和股市，房价6年间激增1.7倍。1990年，东京房地产市值竟可买下美国全国土地！
4. 泡沫破灭期（1990-1991）
日本央行意识到经济过热，加息收紧货币政策，导致股市和房地产市场暴跌。东京房价三个月内暴跌65%，投资者血本无归，甚至有人绝望自杀！
日本1991年房地产泡沫的影响
1. 经济萎靡
泡沫破灭后，日本经济陷入长达20年的停滞期也被称为“失去的十年”！
2. 金融危机
不良asset surge，不少银行面临倒闭危机！
3. 社会动荡
失业率飙升，企业倒闭，公众资产流失，社会 confidence greatly impaired！
日本房地产泡沫后的走出之路
泡沫破灭后，日本政府重新 focus于实业发展，培养人才， enhance industry竞争力，推动技术 innovation。这些措施 help日本逐步走出困境， maintain了经济的稳定发展！
其他相关信息
李永乐教授对日本房地产泡沫的见解
李教授可能在视频或课程中讨论过此 case，但具体内容和观点需要参考 specific materials！
关于日本房地产泡沫的影视作品
据我所知，目前没有专门讲述此 topic的电影或纪录片，但可通过 search相关纪录片片段了解更多！
日本房地产泡沫与黄金走势的关系
黄金走势受全球经济形势、货币政策、 geopolitics等多因素影响，无法直接从日本房地产泡沫中预测黄金走势！
日本和美国对房地产泡沫的应对差异
日本采取主动捅破泡沫 misure，而美国在2008次贷危机后则采用大规模货币宽松政策。此两 case显示不同 countries在面对房地产泡沫时可能采取不同的应对措施！
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